「賃貸の保証金ってなに？」「保証金と敷金は一緒？」など、賃貸の保証金について気になっていませんか？

賃貸の保証金は、契約時に「貸主へ預けるお金」で敷金と同じ役割ですが、契約内容を理解していないと保証金が1円も返還されないことがあるので危険です。

このページでは、長年不動産仲介の営業として働いてきた筆者が、下記の流れで賃貸の保証金について解説していきます。

1. 賃貸の保証金とはなにか
2. 1円も返ってこない！？保証金の「敷引き」とはどんな条件？
3. 保証金を預けるときに知っておくべき4つのこと
4. 保証金のほかに賃貸契約で必要な初期費用とは

このページをすべて読めば、保証金を預ける理由から、損しないために知っておくべきことまでわかるので、保証金に関する悩みや疑問がすべて解決されます。

1. 賃貸の保証金とはなにか

賃貸の保証金は、物件を借りるときの初期費用の1つです。

一般的には「敷金」のほうが馴染みがあるかと思いますが、役割はほぼ同じです。

そして、賃貸で保証金を求められるのは主に下記2つのケースが多いです。

1. 関西地方の賃貸物件を借りるとき
2. 店舗や事務所を借りるとき

関西では敷金の代わりに保証金を預ける習慣があるため、関西の物件を借りるときは保証金を求められるケースが多いです。

一方で、店舗事務所を借りるときは全国的にも保証金の名目で求められるケースが多いです。

そんな保証金に関することを、この章で詳しく解説します。

1-1. 保証金は「担保」として貸主に預けるお金

保証金は、下記のお金に関するトラブルが発生したときに備えて、貸主に預けておく「担保」のようなお金です。

• 家賃の滞納
• 修繕費用の未払い
• 建物設備の弁償費用

上記の中でも「家賃の滞納」は頻繁に起こることです。家賃を滞納するということは、貸主の家賃収入がなくなることを意味しています。

このとき保証金を預かっていれば、保証金から家賃分を補えるので、貸主の収入が途絶えるリスクはなくなります。

つまり、保証金は貸主のリスクを減らすためのお金ともいえるのです。

保証金を預けるメリットはある？

保証金を預けることで、審査に通りやすくなるメリットがあります。

というのも、保証金は貸主のリスクを減らすためのお金でもあるので、保証金が多ければ多いほど貸主は安心して部屋を貸し出すことができます。

また、「保証金を払えるだけの預金がある」と捉えることもできるので、貸主の契約者に対する信用も高まるでしょう。

1-2. 保証金の相場は居住用と店舗事務所で大きく異なる

保証金の相場は、下記のように居住用と店舗事務所の物件で大きく異なります。

• 居住用｜家賃：1~2ヶ月
• 店舗事務所｜家賃：4~10ヶ月

居住用だと昔は「3~4ヶ月」が一般的でしたが、最近では「1~2ヶ月」や「0」という物件が多くなっています。

そして、店舗事務所は全国的にも「4~10ヶ月」で設定されることが一般的です。

関西でも敷金が主流になってきてる

保証金は関西で設定されることが多いですが、最近は首都圏の物件にあわせて「敷金」の名目で設定されるケースが主流になってきています。

なので、賃貸サイトの「SUUMO」や「HOME’S」に載ってる物件も、保証金ではなく敷金が設定されてる物件が多いです。

1-3. 保証金は基本的に返ってくるお金

繰り返しになりますが、保証金は預けてるお金なので、契約が終われば基本的に全額返ってきます。

ただ、契約条件で退去後のハウスクリーニング代を契約者が負担することになっていると、全額は返ってきません。

また、故意や不注意で部屋を汚したり傷つけたりしたときは、元に戻すための費用（原状回復費用）を保証金から差し引かれます。

契約内容の確認が大切

保証金は「敷金と同じ役割」といった認識だけだと大損する可能性があるので、契約内容を確認することが何よりも大切です。

物件によっては預けた保証金が1円も返ってこないケースもあります。

次の章で、保証金に関わる重要な契約条件を解説するので、後悔しないためにも必ず確認しましょう。

2. 1円も返ってこない！？保証金の「敷引き」とはどんな条件？

賃貸契約の条件で「敷引き●ヶ月」となってるときは、保証金●ヶ月分が返還されないことを意味しています。

この「敷引き」について知っておかないと、解約したときに後悔することが多いので注意が必要です。

この章では、保証金を預けたとき設定されることが多い「敷引き」について詳しく解説します。

2-1. 敷引きは保証金から差し引くお金を意味している

敷引きは「無条件で保証金から差し引くお金」を意味する言葉です。

一般的に居住用物件で多く使われますが、店舗事務所だと「償却」という言葉が多く使われます。言葉は違えど意味は一緒です。

仮に「家賃10万円｜保証金2ヶ月｜敷引き（償却）2ヶ月」の場合、契約時に20万円預けても、退去するときは1円も返ってきません。

2-2. 敷引きを設定する理由は？

敷引きを設定する理由は、主に下記2つの理由があります。

1. 退去時に必要となる費用をトラブルなく徴収するため
2. 貸主が更新料を確保するため

それぞれ詳しく解説します。

退去時に必要となる費用をトラブルなく徴収するため

物件を解約するときは、室内を借りたときの状態に戻すことが義務付けられていて、このときにかかる費用をトラブルなく徴収するために、敷引きが設定されます。

仮に敷引きを設定しない場合、貸主と契約者で何度も話し合いを重ねて、費用の負担割合を決める手間が発生してしまいます。

この手間を省くために、無条件で所定の費用を徴収できる敷引きを設定するのです。

居住用だとペットを飼うときに設定されやすい

居住用物件だと、部屋でペットを飼うときに敷引きを設定するケースが多いです。

理由は、ペットを飼うことで通常よりも部屋が汚れることが明白で、元に戻すための費用が高額になるからです。

そういった理由から、後々トラブルにならないように敷引きを設定して、原状回復費用を負担してもらえるようにしているのです。

貸主が更新料を確保するため

首都圏では契約を更新するときに家賃1ヶ月分の「更新料」を貸主に払いますが、関西では「更新料」を払う習慣がありません。

なので「更新料はなし」にしつつ、敷引きを1ヶ月設定することで、更新料と同等のお金を確保しているのです。

つまり、更新することを前提に設定しているので、更新しない人にとっては無駄なお金を徴収されるケースがあります。

2-3. 敷引きの相場はどれくらいか

敷引きの相場は「1~3ヶ月」で設定されることが多く、居住用とテナントでも大差はありません。

ただ、関西でも保証金ではなく敷金が主流になってきていると伝えたとおり、募集条件が変わりはじめています。

以前は、関西の物件で「保証金4ヶ月｜敷引き3ヶ月」の条件が多かったですが、最近は「敷金1ヶ月｜礼金3ヶ月」の条件が増えています。

敷引きをなくし礼金を高くする

敷引きというややこしい条件ではなく、返還されないお金と認識されている「礼金」を高くする傾向が増えています。

こうすることで、貸主が受け取る金額は変わらないことに加え、保証金や敷引きを使わない首都圏の募集条件と統一感も出るようになりました。

ただ、未だに「保証金1ヶ月｜敷引き1ヶ月」などの条件で募集されることはあるので、きちんと契約内容を確認するようにしましょう。

2-4. 一人暮らしで敷引きがあるときは要注意

一人暮らしの賃貸契約で敷引きが設定されてるときは、無駄に費用を徴収される可能性があるので注意してください。

というのも、一人暮らしのハウスクリーニング代は「3~5万円」が相場です。

仮に敷引きが設定されていない家賃8万円の物件だと、少なくともクリーニング代を差し引いた3万円は返還されます。

ただ、敷引きが1ヶ月になっていると1円も返還されないので、本来返還されるはずの3万円を無駄に徴収されることになるのです。

きちんと説明されないケースもある

不動産会社で契約するとき、敷引きについてきちんと説明されないケースもあるので注意しましょう。

不動産会社からすると、敷引きに関しては突っ込まれたくない契約内容ともいえます。

あやふやにされないために、敷引きで疑問に感じたときは、納得するまで質問しましょう。仮に納得できなければ、キャンセルすることが望ましいです。

以上を踏まえ、敷引きがあるときは契約条件に注意しましょう。次の章で、保証金に関する知っておくべきことを解説します。

3. 保証金を預けるときに知っておくべき4つのこと

保証金を預けるときは、下記4つの内容を知っておくことが大切です。

店舗事務所を借りるときは1~4番すべてを確認し、通常の住居を借りるときは赤文字の3~4番を確認するようにしてください。

1. 保証金が償却されるときの消費税について
2. 保証金の仕訳について
3. 保証金から差し引かれる原状回復費用について
4. 保証金と保証料の違いについて

3-1. 保証金が償却されるときの消費税について

保証金は「将来的に返還されるお金」なので消費税はかかりませんが、店舗事務所の場合、敷引きで償却される保証金には消費税がかかります。

仮に「保証金5ヶ月｜償却2ヶ月」の場合、退去時には「家賃2ヶ月×消費税」の金額が保証金から差し引かれることなります。

家賃が高ければ高いほど差し引かれる金額も増えるので、退去時にいくら戻ってくるのかきちんと計算して借りるようにしましょう。

ほかに消費税がかかる初期費用の項目

店舗事務所を借りるときは、下記の項目にも消費税がかかるので覚えておきましょう。

• 礼金
• 家賃
• 管理費｜共益費
• 保証料（保証委託料）
• 仲介手数料（居住用も課税対象）
• 更新料

保証金以外の初期費用については、それぞれ「4章」で詳しく解説します。

3-2. 保証金の仕訳について

保証金の仕訳や会計処理についてですが、返還されるものは「長期前払費用」を用いて全額資産計上します。

一方で、敷引きで返還されないものは「長期前払費用償却」を用いて一度資産計上し、一定の償却期間※にわたって償却することになります。

ただ、償却額が20万円未満の場合は事務の負担軽減を考慮して、支出時に全額費用処理することが認められています。

この場合の勘定項目は「支払手数料」または「地代家賃」とすることが一般的です。

会計処理で注意すること

会計処理するときは、解約したときに返還されるかどうかの区分を間違えないように注意しましょう。

そうでないと下記のように損したり無駄な手間がかかるかもしれません。

• 返還されるものを経費計上した：税務調査で問題となる可能性がある。
• 返還されないものを資産計上した：経費が少なくなり、税金を多く払うことになる。

こんな失敗をしないように、会計士や税理士にアドバイスをもらいながら進めることが望ましいです。

3-3. 保証金から差し引かれる原状回復費用について

部屋を解約するときに、故意や不注意で付けてしまった傷や汚れがある場合、元の状態に戻すための「原状回復費用」を保証金から差し引かれます。

契約条件でハウスクリーニング代を払う場合でも別で請求されるので、できる限り部屋はきれいに使うように心がけましょう。

下記は国土交通省の「ガイドライン」で定められている、入居者が負担する内容なので参考にしてください。

上記の中でも太文字で記してある内容は、請求されることが多いので特に注意しましょう。

3-4. 保証金と保証料の違いについて

賃貸契約の初期費用の1つに、「保証料」または「保証委託料」といった名目の費用がありますが、保証金とは全くの別物です。

保証料は、家賃保証を請け負う保証会社に支払う費用で、解約しても一切返還されないので注意しましょう。

そして、賃貸契約の初期費用は、保証金のほかにも数多くの項目があるので、何にいくらかかるのか把握しておくことが大切です。

次の章で、賃貸物件を借りるときの初期費用を詳しく解説します。

4. 保証金のほかに賃貸契約で必要な初期費用とは

賃貸契約で必要な初期費用は、項目に分けると「7~8個」あります。

そして、各項目を合算した初期費用の相場は、居住用で「家賃：5~6ヶ月分」、店舗事務所で「家賃：8~10ヶ月分」が目安です。

この章では、下記の初期費用の内訳と、各項目の役割や注意点を解説をしていきます。

4-1. 保証金（敷金）

繰り返しになりますが、保証金（敷金）の目安は居住用物件で「家賃：1~2ヶ月分」です。

物件の種類で考えると「アパート：1ヶ月｜マンション：2ヶ月」といった割合になります。

ただ、都心の高級マンションだと「3~4ヶ月」で設定されてるケースもあります。

店舗事務所の場合

店舗事務所の保証金の目安は「家賃：4~10ヶ月分」です。

こちらも物件の種類で考えると「事務所：4~6ヶ月｜店舗：8~10ヶ月」といった割合になります。

駅近の人気物件や新しくできた物件だと「12ヶ月」で設定されることも多いので、借りるだけで高額な資金が必要になります。

4-2. 礼金

居住用物件の礼金の目安は「家賃：1ヶ月分」で、「1ヶ月以下なら安い｜1ヶ月以上は高い」と考えておきましょう。

また、礼金は時期によって変動しやすく、7~9月の閑散期は「0~0.5ヶ月」、1~3月の引越しシーズンは「1.5~2ヶ月」の物件が多くなります。

そして、関西だと「3ヶ月」の物件も多いので、契約を更新して長く住むか考えた上で、借りるようにしましょう。

店舗事務所の場合

店舗事務所の礼金の目安は「家賃：1~2ヶ月分」で、礼金には消費税がかかります。

人気の物件は契約希望者が多いので、2ヶ月で募集されることが多いです。

時期によって変動することは少なく、空室が続けば自ずと礼金も下がる傾向が強いといえます。

4-3. 前家賃

前家賃の目安は「家賃：1ヶ月分」で、契約がはじまる月の家賃を初期費用とあわせて支払います。

賃貸の契約は、「翌月分」の家賃を毎月決められた日に支払う仕組みなので、契約するタイミングで家賃1ヶ月分を事前に支払うのです。

また、月初めの1日から契約がはじまるときの前家賃は1ヶ月ですが、契約開始が1日以外だと、不動産会社の規定によって下記のようなパターンにわかれます。

上記のパターンの中で一般的に多いのは「3」です。

契約開始が1日以外だと、その月の日割り家賃＋翌月の家賃をまとめて支払うケースが多くなります。

遅かれ早かれ払うことになる家賃なので損する内容ではありませんが、契約開始が1日以外だと「日割り賃料」もまとめて払うケースがあると覚えておきましょう。

4-4. 仲介手数料

仲介手数料の目安は「家賃：1ヶ月分」です。1ヶ月以上だと違法なので、仲介手数料は1ヶ月が上限となっています。

注意点として、仲介手数料には消費税がかかるので、正しくは「家賃：1ヶ月（税別）」となります。

仲介手数料は物件探しから契約までしてくれる不動産会社に支払う費用ですが、最近では「仲介手数料無料や半額」で契約できるケースも増えています。

なんで無料や半額になるの？

仲介手数料が無料や半額になる理由は、貸主が仲介手数料や広告料といった報酬を不動産会社に払ってくれるからです。

ただ、どの物件も報酬が出るわけではなく、報酬がない物件は「家賃：1ヶ月分」が必要になるケースが一般的です。

4-5. 保証料（保証委託料）

居住用物件の保証料（保証委託料）の目安は「家賃：0.5ヶ月分」です。

保証会社は連帯保証人のような役割で、家賃を滞納したとき一時的に家賃を立て替えて払ってくれます。ただ、あくまでも立て替えてるだけなので、返済する責任は残ります。

利用するかしないかは物件により異なりますが、東京で考えると「8~9割」の物件が利用を必須とし、保証料を払うことになっています。

連帯保証人がいても利用しないといけないの？

保証会社利用を必須にしてる物件は、連帯保証人の有無に関係なく、保証会社を利用しないと物件を借りることができません。

なので、保証会社利用が必須になってる物件は、必ず保証料を払うことになります。

店舗事務所の場合

店舗事務所の保証料の目安は「家賃：1ヶ月分」で、保証料には消費税がかかります。

また、法人名義で契約する場合は、代表者が連帯保証人になることが一般的です。

4-6. 火災保険料

居住用物件の火災保険料の目安は「1~2万円」で、強制ではありませんが、どの物件でも必ず加入することが望ましいです。

火災保険は万が一の火災だけでなく、強風による窓の破損や、漏水による被害や損害にも対応してくれる心強いサービスといえます。

店舗事務所の場合は、備品や商品の総額で保険料が大幅に変わるので、別途見積もりが必要になります。

火災保険はあなたが自由に選べる

不動産会社から指定された火災保険に加入する人が大半ですが、賃貸の火災保険は自由に選んで加入することができます。

ただ、補償される金額や範囲については貸主の要望に沿わないと契約を断られる可能性もあるので、加入するまえに確認するようにしましょう。

4-7. 鍵交換費用

鍵交換費用の目安は「1.5~3万円」ですが、物件によっては鍵交換をしないケースもあります。

防犯上、交換してほしいときは、不動産会社に要望して交換してもらいましょう。

交換費用は鍵の種類によって大きく差があり、古いタイプの”くの字型”の鍵だと「1~1.5万円程度」で交換できます。

一方で、ICチップが付いてたりするセキュリティに優れた鍵だと「2~3万円」かかることもあります。

4-8. オプション費用

オプション費用の目安は「1~3万円」で、物件により付いてるオプションが異なります。

居住用物件に限られますが、一般的によくあるオプションは下記のようなサービスがあります。

• 24時間サポート
• 消臭・除菌費用

上記のオプションは、それぞれ提供してる会社の商品ごとに料金が異なりますが、目安としてはそれぞれ「1~2万円」が多いです。

基本的に加入するかは任意ですが、不動産会社の利益となる割合が多いため、あの手この手で加入を求められるケースがあります。

大手不動産チェーンで加入を求められる

オプション費用は、駅前に店舗を構えてテレビCMをバンバン流してる大手不動産チェーンで加入を求められることが多いです。

各社それぞれの名目でオプションを用意しているので、下記の不動産会社で契約するときは注意しましょう。

5. まとめ

賃貸の保証金について解説してきましたが、いかがでしたか。

賃貸の保証金は、物件を借りるときの初期費用の1つで「敷金」とほぼ同じです。

役割としては、下記のお金に関するトラブルが発生したときの「担保」として貸主に預けます。

• 家賃の滞納
• 修繕費用の未払い
• 建物設備の弁償費用

そして、敷引きが設定されていると保証金が返還されないので、契約条件をきちんと確認しましょう。

ほかにも、保証金を預けるときは下記の4つを知っておくことが大切です。

1. 保証金が償却されるときの消費税について
2. 保証金の仕訳について
3. 保証金から差し引かれる原状回復費用について
4. 保証金と保証料の違いについて

最後に、賃貸の契約では保証金を含めた下記の初期費用が必要なので、相場感を把握しておきましょう。

より詳しく初期費用について知りたい人は、下記の記事を確認してください。

この記事を読んだことで、あなたが賃貸の保証金で悩まずに、希望の物件を借りれることを心から願っています。