賃貸のフリーレントとは|1ヶ月の意味からデメリットまで徹底解説!

「フリーレントってなに?」「フリーレント付き物件ってお得なの?」というように、フリーレントについて気になっていませんか?

フリーレントは一定期間の家賃が無料になるお得な条件ですが、仕組みを理解していないと損することがある契約条件です。

このページでは、長年不動産仲介の営業として働いてきた筆者が、下記の流れでフリーレントについて解説していきます。

このページをすべて読めば、フリーレントの仕組みから注意すべき点まで知ることができるので、失敗なく物件を借りれます。

1. フリーレントとは|どんな契約条件?

冒頭でも伝えた通り、フリーレントは一定期間の家賃が無料になる契約条件です。

元々は事務所やテナント物件で多く見受けられましたが、2010年代から居住用物件でもフリーレント付きが増え始めました。

今では「HOME’S」や「SUUMO」といった物件検索サイトでも、こだわり条件として追加できるほど認知度が高くなっています。

そんなフリーレントについてさらに詳しく解説していきます。

1-1. フリーレント期間の相場は?

一般的な相場として最も多いのは「フリーレント1ヶ月」です。

次いで「0.5ヶ月」や「2ヶ月」が多くなり、新築物件などはキャンペーンで「3ヶ月」となっていることもあります。

また、「●ヶ月」といった条件の他に「当月内フリーレント」や「●月までの家賃フリーレント」のように設定している物件もあります。

1-2. フリーレントは本当にお得?

純粋に家賃が無料になるのでフリーレントはお得です。

ただ、”家賃が無料になる”という怪しい誘い文句なので「何か落とし穴があるのでは?」と感じますが、さほど心配する必要はありません。

4章で解説する注意点さえきちんと把握しておけば、損することも失敗することもありません。

1-3. フリーレントが付きやすい時期は?

フリーレントは「4~7月」と「10~12月」に付きやすいです。

どちらも引越す人が少ない閑散期の時期なので、フリーレントを付けてお得に契約できることをアピールする貸主が増えます。

一方「1~3月」と「8~9月」は引越す人が多く、空室も埋まりやすいのでフリーレント付き物件は激減します。

ですので、お得に引越したい人は「4~7月」と「10~12月」の閑散期を狙いましょう。

1-4. 交渉すればフリーレントは付くの?

交渉することでフリーレントが付くこともあります。

ただ、物件の空室期間などを考慮した上での交渉でないと、簡単に付けることはできません。

例えば、募集したばかりの物件で「フリーレント付けてください」と交渉しても100%に近い確率で断られます。

なぜかというと、交渉なしで入居してくれる人が現れる可能性があるからです。

1ヶ月以上空室だとフリーレントが付きやすい

1ヶ月以上空室が続くと貸主は早く入居者を決めたいと焦り始めるので、フリーレントが付きやすくなります。

なので、物件検索サイトで「この部屋ずっと前から募集しているな」という物件であれば交渉する価値はあるでしょう。

以上がフリーレントの具体的な内容ですが、実際にフリーレント付き物件にはどんなメリット・デメリットがあるのか次の章で解説します、

2. フリーレント付き物件のメリット・デメリット

フリーレントは家賃が無料になるので借りる側だけにメリットがあるように感じますが、実際には貸す側にもメリットがあります。

一方、デメリットも少なからずありますので、借りる側と貸す側のメリット・デメリットを解説します。

2-1. 借りる側のメリット

借りる側には下記のようなメリットがあります。

  • 初期費用が抑えられる
  • 二重家賃が発生しにくい

借りる側のメリット①|初期費用が抑えられる

フリーレントが付くことで、高額な初期費用を安く抑えることができます。

賃貸物件を借りるときは、貸主へお礼として支払う「礼金」や、担保として預ける「敷金」など、家賃4~6ヶ月分の初期費用が必要です。

仮に家賃7万円でフリーレント1ヶ月が付けば単純に7万円お得になるので、その分を引越し代金などに充てることができます。

借りる側のメリット②|二重家賃が発生しにくい

フリーレントが付くことで、引越すときにネックとなる二重家賃が発生しにくくなります。

というのも、賃貸から賃貸に引越すときは1ヶ月前には退去申請を出す必要があり、申請した日から1ヶ月間は家賃を払い続けることになります。

一般的に審査が完了したタイミングで退去申請を出しますが、通常、審査完了の1~2週間後には新居の家賃が発生します。

つまり、1~2週間は二重で家賃を払うことになるのです。ただ、フリーレントが付いていれば以下のように二重家賃が発生しません。

二重家賃を支払うイメージ図

以上のように、フリーレントのメリットは家賃が無料になるだけではありません。

無駄な費用を払うことなく引越すことができるのです。

ただし、デメリットもあるのできちんと理解しておきましょう。

2-2. 借りる側のデメリット

借りる側のデメリットは、契約期間中に解約すると「違約金」が発生することです。

一般的には、1年以内に解約するとフリーレントで無料になった分を違約金として支払う形にが多いです。

物件によっては2年以内と決められていることもあるので、必ず契約条件を確認した上で契約するようにしましょう。

フリーレント+礼金0は要注意

「フリーレント+礼金0」の条件だと、それぞれに違約金が設定されていることが稀にあるので注意しましょう。

この条件で途中解約してしまうと、フリーレントと礼金の違約金がそれぞれ請求される恐れがあります。

ですので、お得な契約条件に乗せられることなく、違約金の金額と発生する期間を必ず確認してください。

2-3. 貸す側のメリット

貸す側には下記のようなメリットがあります。

  • 空室を早く埋めることができる
  • 当月中に契約を取りやすくなる

貸す側のメリット①|空室を早く埋めることができる

フリーレントを付けることで、入居者が見つかりやすく空室を早く埋めることができます。

繰り返しになりますが、最近では多くの物件検索サイトでフリーレント付き物件をピックアップできるようになっていることが大きな要因です。

少しでもお得に引越したい人はフリーレント付きの物件を選ぶはずなので、競合物件より早く入居者が現れます。

貸す側のメリット②|当月中に契約を取りやすくなる

フリーレントを付けることで、当月中に契約を取れる可能性が高くなります。

というのも、投資用物件の場合、月末時点で契約が完了していればその月の稼働率が上がるので、当月中の契約のほうが何かと好都合です。

そこで、「当月中に契約してくれるならフリーレントを付ける」という条件を提示すれば、借りる側にとってもメリットがあるため契約を取りやすくなります。

2-4. 貸す側のデメリット

貸す側のデメリットは、単純に家賃収入が減るということです。

ただし、短期解約であればプラマイゼロになるので、違約金が発生する期間を慎重に検討しましょう。

このとき、違約金目当てに2年縛りにすると入居者から避けられるので、下記のような期間設定が望ましいです。

  • 6ヶ月以内の解約で違約金2ヶ月、1年以内の解約で違約金1ヶ月

この条件であれば借りる側にも納得してもらいやすいです。

次の章で、なぜ貸主はフリーレントを付けるのか、どんな理由があるのか詳しく解説します。

3. 貸主がフリーレントを付ける3つの理由

貸主がフリーレントを付けて募集している理由は主に下記の3つが考えられます。

  • 入居者が集まりにくい物件だから
  • 家賃を下げたくないから
  • 物件売却時の金額を下げたくないから

3-1. 入居者が集まりにくい物件だから

フリーレントが付いている物件は、何かしらの理由で入居者が集まりにくい物件と言えます。

例えば、駅近で人気の物件は誰もが住みたいと思うので、フリーレントを付けなくても自然と入居希望者が集まります。

一方、線路や墓地が近いなど敬遠されがちな物件は、お得感をアピールしないと入居者が決まりにくいため、フリーレントをつけることが多くなります。

3-2. 家賃を下げたくないから

家賃を下げると他の入居者から「うちも家賃を下げてほしい」と要求される恐れがあるため、貸主は家賃を下げる代わりにフリーレントを付けます。

フリーレントであれば、家賃を下げることなくお得に契約してもらえて他の部屋とも不公平感が出ないため、値下げ要求される恐れもありません。

仮に家賃7万円でフリーレントが1ヶ月付けば、2年換算すると毎月約3,000円家賃が安くなったことになるので、効果は大きいです。

3-3. 物件売却時の金額を下げたくないから

家賃を安くすると物件売却時の金額が下がってしまう恐れがあるため、貸主は家賃を下げる代わりにフリーレントを付けます。

特に投資用物件の場合は年間の家賃を売買代金で割った「利回り」が重要となるため、毎月の家賃は1,000円でも下げたくないのです。

以上の3つが貸主がフリーレントを付ける理由です。次の章で、実際にフリーレント付き物件を借りるときの注意点を解説します。

4. フリーレント付き物件を借りるときの注意点は?

家賃が無料になるフリーレントですが、実際にフリーレント付き物件を借りるときは下記の点に注意しましょう。

フリーレントが付いているからといって上記すべてが該当するわけではありませんが、一般的に考えられる注意点として解説します。

4-1. 違約金が発生する期間と金額

繰り返しになりますが、フリーレントが付いている物件には「違約金」が設定されているので、違約金が発生する期間と金額に注意しましょう。

一般的には「1年以内の解約で違約金1ヶ月」が多いですが、フリーレントが2~3ヶ月付いている物件は違約金の金額が高くなります。

なので、物件の募集ページや図面に違約金の詳細が出ていないときは、事前に不動産会社に確認しておくことが望ましいです。

4-2. 家賃が周辺の類似物件より高い

物件によっては周辺の類似物件より家賃が高く設定されているケースがあるので注意しましょう。

というのも、フリーレントを付けてお得感をアピールしていますが、その分家賃を高くしている可能性があるのです。

実際は家賃7万円ですが、フリーレントを1ヶ月付けて家賃を7.3万円にすれば、2年間で7.2万円を回収できることになります。

上記のことから、周辺にある類似物件と比べて家賃は高すぎないかチェックしてみましょう。

4-3. 無料になるのは賃料だけ

フリーレントで無料になるのは賃料だけで、その他に毎月支払う管理費や共益費などは無料になりません。

また、敷金や礼金も無料になることはありませんので注意しましょう。

4-4. 賃料発生日が契約開始日ではない

賃料はフリーレント適用後に発生しますが、賃料発生日が契約開始日ではありません。

仮に3月1日から入居して3月中の賃料が無料、4月から賃料発生した場合、2年契約であれば2年後の2月末で契約は終了します。

ここで注意すべきは大学生です。就職に合わせて3月中旬に引越そうと考えていても、2月末には退去しなければいけません。

この場合、更新料を払うことになる

3月中旬まで入居したいときは、「更新料」を払って契約を更新する必要があります。

というのも、賃貸契約は数日間であっても延長することはできず、契約満了後も入居したい場合は必ず契約を更新しなければいけません。

このように無駄な更新料を払わないためにも、契約開始日と契約満了日をきちんと確認した上で契約するようにしましょう。

更新料とは

賃貸契約を更新するときに支払う費用で、一般的には家賃1ヶ月分で設定されています。

賃貸契約の他にも、火災保険や保証会社との契約も更新する必要があるので「家賃1ヶ月分+2~3万円」の費用が必要になることが多いです。

4-5. やみくもに交渉するのはNG

交渉してフリーレントを付けることもできますが、やみくもに交渉すると入居を断られる可能性があります。

繰り返しになりますが、フリーレントは引越す人が少ない閑散期や、入居者が集まりにくい物件に付きやすいです。

言い換えれば、引越す人が多い繁忙期や、人気の物件にはフリーレントはつきません。この部分を考えずに交渉すると入居を断られるので注意しましょう。

5. まとめ

フリーレントについて解説してきましたが、いかがでしたか。

フリーレントは一定期間の家賃が無料になる契約条件で、一般的な相場として最も多いのは「フリーレント1ヶ月」です。

お得な条件ではありますが、定められた期間内に解約すると違約金が発生するので注意しましょう。

また、入居者が集まりにくい物件だったり、家賃が高く設定されているケースもあるので、他の物件と比較した上で契約するようにしてください。

あなたがこの記事を読んだことで、フリーレントに対する疑問が解消され、少しでもお得に契約できることを心から願っています。

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